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关于夫妻一方处置夫妻共同财产行为的效力问题

山东健华律师事务所 梁清华 律师

关于夫妻一方处置夫妻共同财产行为的效力问题

     所谓共同共有，是指夫妻二人对其共同的财产不分份额的共同享有权利并承担义务。《婚姻法》第十七条规定，夫妻对共同所有的财产，有平等处理权。该法律规定是指，双方对于共同财产有平等的占有、使用、收益和处分的权利。原则上，夫妻在出卖共同共有财产时，应当相互协商，取得一致意见。但是，在实践中，夫妻双方在处理日常事务时，应当互为代理（即代理人的行为直接视为被代理人的行为，法律后果直接归属于被代理人）。因此，在夫妻一方对共同财产进行处分时，相对人有理由认为该处分行为是夫妻共同行为，也就是夫妻一方直接代表另一个方实施的处分行为，从而处分行为无论另一方实际上是否同意，均无需返还，都应当有效。

商品房经建设部门验收合格后并非是对房屋质量缺陷主张的绝对抗辩理由

    验收合格只是房屋在建设工程完工交付之后，施工方、监理方和开发商等交接房屋的手续，是房屋办理销售、入住手续的前提和必不可少的条件。在证明房屋质量的作用上，有较强的证明力。但是验收合格并非是对无房屋质量缺陷主张的绝对抗辩理由。在有其他充分证据能够证明房屋存在质量问题时，验收合格不具有证明力。

      交付的房屋如果存在质量问题，从《合同法》角度，可以视为不符合合同目的，可以要求解除合同。另外，也有明确的法律规定。《建筑法》第六十条“建筑工程竣工时，屋顶、墙面不得留有渗漏、开裂等质量缺陷；对已发现的质量缺陷，建筑施工企业应当修复”。《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷适用问题的解释》，“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持；因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”