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开发商逾期交房纠纷中，如何规避“被退房”的法律风险？

在商品房买卖中，双方基于一定的事由，尤其是购房者要求退房的情况更多。但因解除房屋买卖合同事关双方重大利益，是否同意解除合同以及如何处理相关法律事宜，由此引发的法律纠纷也是比较多的。

对开发商而言，主动要求与购房者解除买卖合同的情形是比较少的。大多数情况下，都是被购房者要求退房。那么，律师就以一则案例为分析对象，从“被退房”角度进行分析，帮助开发商进行风险的规避。

2010年7月1日，威海某房产公司与孙女士签订了《商品房买卖合同》。合同约定，开发商应于2010年12月31日前，将经验收合格的商品房交付给孙女士，如果逾期超过90日，孙女士有权解除合同。2012年12月31日，孙女士委托律师向开发商发送律师函要求解除合同，开发商收到该函。2013年1月7日，孙女士向威海市某法院提起诉讼，要求与开发商解除合同，返还购房款并赔偿相应损失。经查，开发商虽然未能按时交房，但是标的房屋已经具备交付的条件。

遇此情形，可能很多开发商都会认为，理应与孙女士解除合同，因为确实出现了符合约定的解除合同的情形。但是，实际情况并非如此。涉案的《商品房买卖合同》约定的交房时间为2010年12月31日，根据合同约定，逾期交房90日后，即2011年3月31日后，孙女士有权解除合同。因为合同的解除权为形成权，解除权应当在合理时间行使，并通知对方，自通知到达对方之日起合同解除。根据我国合同法的规定，合同解除分为协议解除、约定解除和法定解除。孙女士主张其依据双方合同约定行使解除权，根据《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第15条第2款的规定，“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为3个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起1年内行使，逾期不行使的，解除权消灭。”孙女士在2011年3月31日起即可以解除合同，中间间隔一年的时间，其依据合同约定的主张解除合同应当在2012年3月31日前行使。孙女士委托律师于2012年12月31日向开发商发出解除合同的律师函，已超过解除权行使期限。解除权属于形成权，所谓“形成权”就是不发生任何时效的中止、中断的情形，受除斥期间约束。本案中，除斥期间为一年的时间，即从2011年4月1日至2013年3月31日，，除斥期间届满，形成权就消灭。因此，孙女士依据合同约定行使的解除权已经丧失，开发商是不必与其解除合同的。

但是，开发商也不能就此高枕无忧。上述案例中，好在开发商虽未能如期交房，但标的房屋早已具备交付条件，再加上孙女士对自己权利的怠于行使，使得开发商能够摆脱“被退房”的厄运。开发商不禁要问，若是到孙女士向法院提起诉讼之日，标的房屋尚未达到交付条件，这个案件的结果会是怎样？从法律角度分析，如果在孙女士向开发商进行催告要求尽快交房或者要求解除合同的通知后，开发商仍未交房，即使孙女士行使上述催告权利已经过了 “除斥期间”，但孙女士还是可以行使法定解除权。即孙女士可以催告开发商履行交房义务，如果开发商在催告后3个月内仍未交房，孙女士可以依法解除合同。

在此，律师将上面所涉及的法律规定加以明确化：

《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第15条规定，“根据《合同法》第94条的规定，，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。”